Terrains enclavés et droit de passage : qu'est-ce que c'est ?

Lorsqu’une propriété n’a pas d’accès, ou un accès insuffisant à la voie publique, on parle de terrain enclavé. Voici ce qu’il peut se passer entre les propriétaires, quelles requêtes peuvent être soumise à son voisin …

Le propriétaire d’un terrain enclavé peut réclamer à son voisin, en moyennant une indemnité, un droit de passage pour accéder à la voie publique. Cette demande peut également avoir lieu, alors que le terrain est inconstructible.

 

Mais alors qu’est-ce qu’un terrain enclavé ?

Un terrain enclavé est un terrain qui n’a pas d’accès propre à la voie publique. Il ne possède aucun issue ou une issue insuffisante pour les besoins de son exploitation.

Si le terrain est desservi par un chemin trop étroit, trop pentu, impraticable… alors que son utilisation nécessite l’usage d’une voiture, celui-ci va être considéré comme enclavé.

Cependant si l’accès présente seulement des incommodités ou des inconvénients mineurs qui peuvent être relativement facile à corriger, le terrain n’est pas considéré comme enclavé. Toute fois si vous êtes à l’origine de l’enclavement de votre terrain (via des travaux d’aménagement ou de construction), vous ne pourrez pas exiger un doit de passage auprès de vos voisins.

 

Voici un exemple de terrain enclavé :

 

Ici le terrain A est entouré des parcelles B, C et D, qui appartiennent à d’autres propriétaires. Le terrain A est alors enclavé, puisqu’il est impossible d’accéder à la rue sans passer chez l’un des voisins.

 

Le droit de passage

C’est le propriétaire qui doit demander un droit de passage sur les terrains de ses voisins, le locataire lui ne peut pas l’exiger. Si vous êtes locataire, dirigez-vous auprès de votre propriétaire pour qu’il puisse réaliser les démarches nécessaires auprès des voisins concernés.

Le choix de votre tracé doit être le plus court possible, entre votre terrain et la voie publique. Néanmoins vous pouvez réaliser un tracé plus long s’il est moins dommageable pour la propriété de votre voisin.

 

Vous avez tout à intérêt à stipuler par écrit les modalités d’exercice de cette servitude : les tracés, le montant de l’indemnité, l’entretien que cela va générer… Le mieux est de faire appel à un notaire, seuls les actes authentiques peuvent faire l’objet d’une publicité foncière à la conservation des hypothèques. Cependant, vous pouvez réaliser cet accord sans l’intervention d’un notaire à la rédaction de l’acte. Mais à défaut d’accord avec votre voisinage, le réel besoin de votre droit de passage sera déterminé par un juge. Il déterminera également le tracé du passage et le montant de l’indemnité perçu par le propriétaire du terrain voisin.

 

Les indemnisations et frais d’entretien

Une fois le droit de passage sur le terrain voisin accordé, vous allez devoir verser une indemnité au propriétaire du terrain. Le montant de cette indemnité varie en fonction du dommage causé au propriétaire, par ce droit de passage. Plusieurs dommages peuvent donc faire l’objet d’une indemnisation financière :

  • Construction du passage, arbres arrachés, mur détruit…
  • Bruit, va et vient permanent sur le terrain traversé
  • Moins-value subie par le terrain du fait de la servitude de passage

Les frais de construction et d’entretien seront à la charge de propriétaire, si une route ou un chemin pour accéder à la voie publique ont dû être construit. Toutefois une convention contraire est possible.

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