Loi Pinel pour un investissement locatif : comment ça marche ?

Depuis 2014, le dispositif Pinel permet aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif de profiter d’avantages fiscaux. En quoi consiste exactement la Loi Pinel ? Jusqu’à quand peut-on bénéficier de ces avantages et sous quelles conditions ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la Loi Pinel en 2023.

La Loi Pinel – Pinel 2023 et 2024 - Les avantages - Les conditions - Les objectifs

QU’EST-CE QUE LA LOI PINEL ?

En France, depuis septembre 2014, grâce à la Loi Pinel vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 €, si vous réalisez un investissement locatif.

De façon très simple, le principe du dispositif Pinel est le suivant :
Vous achetez un logement neuf que vous vous engagez à louer un certain nombre d’années (6, 9 ou 12 ans) à un certain prix et à certaines personnes, en échange, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts calculée sur le prix d’achat du logement.

Plus vous vous engagez à louer votre bien immobilier longtemps, plus vous pouvez profiter d’un crédit d’impôt important :

• Pour un engagement de 6 ans, le taux de réduction d’impôts est de 12 % du prix du logement
• Pour un engagement de 9 ans, le taux de réduction d’impôts est de 18 % du prix du logement
• Pour un engagement de 12 ans, le taux de réduction d’impôts est de 21 % du prix du logement

Cette réduction d’impôts concerne les achats immobiliers éligibles à ce dispositif, réalisés entre septembre 2014 et décembre 2022 dans la limite de 2 logements par an. La réduction d’impôt Pinel est également limitée à un total de 300 000 € par personne et par an, et à un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.

PINEL 2023 ET 2024

A la base, la Loi Pinel devait être effective jusqu’à la fin de l’année 2022. Finalement, ce dispositif de défiscalisation est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Cependant, depuis le 1er janvier 2023, ces avantages fiscaux sont réduits.

En effet, avant 2022, le dispositif Pinel permettait à une personne réalisant un investissement locatif de profiter d’un crédit d’impôt allant jusqu’à 63 000 €. Ce montant baisse progressivement pour atteindre un crédit d’impôt maximal de 52 500 € en 2023 et 42 000 € en 2024.

Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif des différents taux de défiscalisation applicables selon l’année d’achat de votre logement et la durée pendant laquelle vous vous engagez à le louer.

Cependant, depuis le 1^er janvier 2023, un nouveau dispositif appelé « Pinel + » ou « Super Pinel » a été mis en place pour permettre aux investisseurs de continuer à profiter d’une réduction d’impôts maximale, allant jusqu’à 63 00 €.

Ce nouveau dispositif est le successeur de la Loi Pinel « classique ». Il propose de conserver les mêmes avantages fiscaux qu’avec le Pinel classique avant 2023, mais avec des critères d’éligibilités renforcés et orientés sur la qualité des logements et le bien-être de ses habitants.

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Les avantages de la Loi Pinel dans un investissement locatif 

La déduction d’impôts

Le premier avantage de la Loi Pinel pour un investisseur est bien entendu les avantages fiscaux proposés par ce dispositif permettant d’obtenir en 2023 un crédit d’impôts maximal fixé à 52 500€ sur 12 ans.

Comme expliqué précédemment, cette déduction d’impôts est calculée en fonction du montant du bien immobilier acquis et de la durée de location souhaitée par l’investisseur.

Par exemple, si vous achetez en 2023 un logement à 300 000 € que vous vous engagez à louer 12 ans, vous économiserez jusqu’à 5 000 € les 9 premières années suivant votre investissement, puis jusqu’à 2 500 € les 3 années d’après.

Grâce à la loi Pinel en 2023, vous pouvez réaliser jusqu’à 17,5 % d’économies d’impôts sur le montant de votre appartement neuf, lors de la déclaration de vos revenus .

Possibilité d’acheter un bien sans apport

L’achat de votre logement neuf en loi Pinel vous coûtera peu dès lors que vous l’aurez mis en location. En effet, vos futurs locataires se chargeront de rembourser une partie de votre crédit immobilier chaque mois grâce aux loyers versés. L’Etat quant à lui participera également avec la déduction d’impôts. Cela est à énoncer lors de la réalisation de votre plan de financement.

En investissant avec le dispositif Pinel, les banques sont donc plus rassurées, moins frileuses et accordent plus facilement des prêts à une personne n’ayant pas d’apport personnel.

Se constituer un patrimoine immobilier

Investir dans l’immobilier neuf avec le dispositif Pinel est très intéressant pour se constituer un patrimoine stable avec un fort potentiel de valorisation.

En effet, à terme de l’engagement locatif, le propriétaire à le choix entre :

• Garder son logement et continuer à le louer : vous n’avez alors plus aucune obligation en termes de loyer ou de locataires. Vous être libre de louer votre logement à la personne et au loyer de votre choix.
• Vendre son bien immobilier : généralement, les logements éligibles au dispositif Pinel sont situés dans des quartiers en devenir ou des zones recherchées où il fait bon d’investir. Dans la logique des choses, votre bien devrait prendre de la valeur au fil des années, ce qui vous permettra de réaliser une plus-value sur votre investissement de départ si vous vendez le logement.

Dans les deux cas de figure, investir en Pinel augmentera le patrimoine de l’investisseur.

Attention tout de même, avant d’investir* il faut être conscient des risques potentiels, étudier votre projet et mettre en place une stratégie efficace.

Les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel

Acheter un logement neuf

La réduction d’impôts concerne les logements neufs, les biens en état futur d’achèvement (VEFA) ou faisant l’objet de grands travaux de rénovation ou réhabilitation. Attention, depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment collectif sont éligibles à la Loi Pinel. Une maison individuelle n’est donc plus éligible à ce dispositif.

Le logement doit également respecter les normes environnementales en vigueur (RT 2012 ou RE 2020, si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022) et être achevé dans les 30 mois qui suivent l’ouverture des travaux.

TROUVER UN LOGEMENT ÉLIGIBLE PINEL

Être situé dans une zone éligible Pinel

Le logement neuf que vous achetez pour investir doit être situé dans les zones géographiques A, A bis ou B1. Depuis 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Voici les villes comprises dans les 3 zones géographiques éligibles à la Loi Pinel :

• Zone A BIS : Paris et 29 communes de la petite Couronne 
  
• Zone A :  proche banlieu parisienne, Côte d'Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, 

  Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice

• Zone B1 :  Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse

Pour connaître la zone géographique d’une commune et savoir si elle est éligible au dispositif Pinel, rendez-vous sur le site du gouvernement.

Respecter le barème des loyers fixés par la Loi Pinel

Si vous souhaitez profiter des avantages Pinel, vous ne pourrez pas louer votre logement plus cher que les loyers maximums fixés par cette loi.

Pour l’année 2023 , les loyers au m² à ne pas dépasser sont les suivant (ceux-ci sont charges non-comprises) :

• Zone A bis : 18,25 € au m²
• Zone A : 13,56 € au m²
• Zone B1 : 10,93 € au m²
• Zone B2 : 9,50 € au m²

Chaque année le gouvernement met à jour ces chiffres qui varient en fonction la zone Pinel dans laquelle le bien se situe.

Pour calculer le loyer mensuel maximum auquel vous avez le droit de louer votre appartement, vous devez appliquer la formule suivante :
Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer au m² de votre zone

Sachant que la surface utile d’un logement correspond à la surface habitable additionnée à la moitié de la surface des annexes (terrasse, balcon, cave, comble, véranda, etc.), dans la limite de 9m². Quant au coefficient multiplicateur, il se calcule à l’aide de cette formule : 0,7 + (19 / surface utile).

Sélectionner des locataires respectant les plafonds de ressources

Le choix des locataires conditionnera l’accès à votre réduction d’impôt. En effet, en passant par le dispositif Pinel, vous vous engagez à louer votre appartement à des personnes répondant à certaines conditions.

Les ressources (salaires, allocations, etc.) de vos futurs locataires ne doivent pas dépasser les plafonds fixés, et ceux-ci ne doivent pas faire partie de votre foyer fiscal, bien qu’ils puissent être vos ascendants (parents, grands-parents) ou descendants (enfants, petits-enfants).

Les plafonds de ressources des locataires dépendent de deux paramètres : la zone géographique dans laquelle se situe le logement et le nombre de personnes composant le foyer fiscal des futurs locataires. Vous trouverez ci-dessous le tableau récapitulatif des plafonds de ressources que les locataires ne doivent pas dépasser.

Choisir une durée de location

Afin de parfaire votre dossier, vous devrez choisir la durée de location souhaitée. Vous aurez le choix entre 6 ans, 9 ans et 12 ans. De plus, le bien immobilier devra être mis en location sous 12 mois, après la livraison du logement neuf. 

LOI PINEL ET OBJECTIFS DE L’ETAT

Le gouvernement a créé ce dispositif Pinel pour répondre à trois objectifs principaux :

• Equilibrer l’offre et la demande de logements dans les zones tendues, en favorisant la construction de bâtiments collectifs neufs
• Encourager l’investissement locatif afin de dynamiser plusieurs secteurs de l’économie française. En effet, les investissements immobiliers contribuent au maintien d’une forte croissance économique, tout en diminuant le manque de logements en France.
• Le plafonnement des loyers Pinel permet à des personnes ayant des revenus intermédiaires d’accéder à des logements qualitatifs et écologiques pour des tarifs raisonnables.

Nos conseils pour réussir votre investissement locatif

 *L’investissement, qu’il soit locatif dans le cadre du dispositif Pinel ou qu’il soit dans tout autre mécanisme, peut présenter des risques, qu’il appartient au client de prendre en compte :
• Le risque de réaliser une moins-value à la revente du logement
• Le risque d'une rentabilité dégradée si le loyer envisagé est inférieur aux plafonds légaux ou supérieur aux loyers du marché
• Le risque de subir une vacance locative pouvant entraîner la perte de l'avantage fiscal
• Le risque de bénéficier d'un avantage réel minoré si le prix d'acquisition du bien se révèle supérieur au prix moyen du marché
• Le risque lié au paiement régulier des loyers et inhérent à tout investissement locatif