Bien réussir son achat immobilier sur plan (VEFA)

L’achat en VEFA ou achat sur plan est une option qui permet d’acheter un bien immobilier neuf. Quels sont les détails auxquels prêter attention pour une VEFA réussie ? Visite du quartier, recherches sur les précédentes réalisations de votre promoteur, attention particulière sur le contrat et la livraison : nos conseils pour réussir un achat immobilier sur plan.

Achat en VEFA : qu’est-ce que c’est ?

L’achat en VEFA, pour « vente en état futur d’achèvement », signifie que vous achetez un bien immobilier neuf sur plan.

Définition de la VEFA

Lorsque vous achetez sur plan, cela signifie que la construction de votre logement n’est pas encore achevée, voire pas commencée. Parfois, les travaux de construction d’un immeuble peuvent démarrer plusieurs mois seulement après l’acquisition du bien.

En effet, c’est seulement quand un pourcentage minimum de réservation de logement est atteint que le promoteur immobilier initie les travaux de construction. La vente de logement se poursuit d’ailleurs pendant la durée des travaux de l’immeuble, ce qui permet à d’autres acheteurs de réserver les derniers logements encore disponibles.

Comment se projeter ?

Pour vous projeter dans le cadre d’un achat sur plan, vous pouvez disposer d’illustrations 3D de la future résidence et de l’appartement ou de la maison que vous allez acquérir. Les projections 3D peuvent consister en une perspective extérieure de la résidence, une perspective intérieure d’un appartement ou d’une maison, une perspective avec vue sur la terrasse, un plan de vente, un plan de masse, etc. Ces projections permettent de se représenter le rendu final.

Pour chaque logement d’une résidence, des plans 2D au format PDF sont fournis et indiquent :

• Le nom du lot ;
• Les surfaces (global et par pièces) ;
• La disposition des pièces ;
• L’étage s’il s’agit d’un immeuble ;
• L’emplacement au sein de la résidence ;
• La présence d’un garage et/ou une place de parking compris avec le logement.

C’est aussi vous, en tant qu’acquéreur, qui choisissez les matériaux et les revêtements des murs et des sols.

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Visiter le quartier

Avant d’acheter votre logement, nous vous conseillons de visiter votre futur quartier. Entre la théorie et la réalité, il existe parfois une différence. Aussi, mieux vaut se déplacer pour voir à quoi va ressembler votre futur quartier. Distance de votre futur logement jusqu’aux transports en commun, temps de trajet en voiture jusqu’à votre lieu de travail, vie de quartier, proximité avec les commerces et les services (crèches, écoles, banque, salle de sport, etc.)… Une visite permet de prendre le pouls, de voir si l’on se projette dans ce quartier et si on s’y sent bien.

Observer les précédentes réalisations du promoteur

Vous vous apprêtez à acheter un bien qui vous engage potentiellement à contracter un emprunt bancaire sur plusieurs années. Avant de vous lancer dans ce projet immobilier, nous vous conseillons de vous renseigner sur votre promoteur et de lui demander des exemples de projets immobiliers qu’il a menés.

Les promoteurs affichent très souvent des photos de leurs réalisations sur leur site Internet. Vous pourrez ainsi vous rendre compte de la qualité de leur travail. Si cela vous conforte, vous pourrez ainsi vous lancer. Et si ce n’est pas le cas, vous pourrez vous tourner vers un autre promoteur.

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Bien lire les contrats

Dans le cadre d’une VEFA, vous êtes amené à signer deux contrats : le contrat de réservation et le contrat de vente.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, est un avant-contrat spécifique à la VEFA. Il engage le promoteur à vous réserver un logement neuf si le programme immobilier se réalise. Le contrat de réservation doit obligatoirement mentionner :

• La surface habitable approximative du logement ;
• Le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, etc. ;
• La qualité de la construction indiquant la nature et la qualité des matériaux et équipements ainsi que les équipements collectifs (ascenseurs, chauffage collectif, garages, etc.) ;
• La date à laquelle la vente pourra être conclue ;
• Le prix prévisionnel du logement ;
• Le délai de réalisation des travaux ;
• Les éventuels prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l’acheteur en précisant leurs montants et l’établissement prêteur ;
• Une reproduction des articles R*261-28 et à R*261-31 du Code de la construction et de l’habitation, qui concernent le montant du dépôt de garantie.

Le contrat de vente

Le contrat de vente définitif est envoyé à l’acquéreur quelques mois après le contrat de réservation. La loi impose des clauses précises dans ce contrat :

• Une description détaillée de votre logement et de sa situation dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier ;
• Le prix de vente, les modalités de paiement et les conditions éventuelles de révision du prix ;
• Le délai de livraison de votre logement, la garantie d’achèvement ou de remboursement du promoteur ;
• La condition suspensive d’obtention des prêts.

En annexe ou par référence à des documents déposés chez le notaire, le contrat doit également mentionner les caractéristiques techniques du bien, tels que les matériaux utilisés, ainsi que les indications utiles, comme les plans, les coupes, les surfaces de chaque pièce, etc.

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Être vigilant le jour de la livraison

La livraison correspond au jour de la remise des clés. À cette occasion, nous vous invitons à faire une visite minutieuse de votre logement. Nous vous conseillons de noter par écrit :

• Toutes les finitions qui restent à effectuer (peinture, joints, etc.) ;
• Les éventuels défauts de conformité (une moquette a été posée au lieu d’un carrelage dans un chambre, par exemple) ;
• Les vices de construction (malfaçon, défaut ou imperfection).

Les garanties lors d’un achat en VEFA

Un achat en VEFA vous permet non seulement d’acquérir un bien neuf, mais il vous permet aussi de bénéficier de nombreuses garanties qui vous offrent un maximum de tranquillité :

• La garantie de parfait achèvement, qui couvre tous les vices apparents ou malfaçons pendant 12 mois après réception des travaux ;
• La garantie biennale, qui protège des malfaçons du second œuvre pendant 24 mois ;
• La garantie décennale, qui assure pendant 10 ans contre les malfaçons qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropres à l’habiter ;
• L’assurance dommage-ouvrage, qui garantit les dommages relevant de la garantie décennale mais avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie. Cela permet de réparer plus rapidement sans avoir à attendre une décision du tribunal.

Pour aller plus loin : 

> Garanties et assurances à l’achat d’un logement neuf
> Quels sont les trois types d’achats de biens immobiliers neufs ?
> Quels sont les avantages d’un programme immobilier neuf ?