Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

15/08/2018

Lors d’un achat, d’une location ou de la vente d’un logement, vous devez renseigner ou étudier les diagnostics immobiliers obligatoires. Quels sont-ils ? Par qui doivent-ils être effectués ? Voici tout ce que vous devez savoir !

diagnostic énergétique

Quand doit-on réaliser ces diagnostics ?

Les diagnostics immobiliers sont devenus obligatoires pour toute transaction immobilière depuis 1997 et la loi Carrez. Ils permettent de rendre compte de l’état d’un bien afin de protéger la sécurité de l’environnement, des biens et des personnes.

Le diagnostic immobilier d’un bien, en fonction de sa géolocalisation, de sa superficie et de sa date de construction devra se composer de plusieurs diagnostics obligatoires. De plus, en fonction de l’ancienneté des installations d’électricité ou de gaz, des diagnostics complémentaires pourront vous être demandés.

Ces derniers devront être remis à l’acquéreur du bien immobilier au plus tard lors de la signature de l’acte du bail ou de vente.

Quel est la liste des diagnostics immobiliers obligatoires ?

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique permet d’évaluer la quantité de gaz à effet de serre et d’énergie dégagée ou consommée par le logement. Il devra être à l’initiative du bailleur ou du vendeur du logement. Il devra figurer sur les annonces concernant le logement ainsi que remis au locataire ou à l’acquéreur lors des visites.

Celui-ci devra être réalisé lors de la mise en location ou de vente sachant que la durée de validité est de moins de 10 ans. Cependant, pour les logements qui seront occupés moins de 4 mois par an, il n’est pas nécessaire.

La réalisation du diagnostic

Ce dernier doit répondre à certains critères notamment de certification. De ce fait, il doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel et être effectué à partir d’un logiciel réglementé.

Le diagnostic de performance énergétique devra contenir :

  • Un descriptif des équipements (eau, chauffage, air etc.) ainsi que les caractéristiques de la partie du bâtiment ou du bâtiment
  • L’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable utilisée
  • La quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements ainsi que l’évaluation des dépenses annuelles relatives à ces consommations
  • Le classement du logement sur l’échelle de référence selon le principe de l’étiquette climat ou énergie
  • Des recommandations pour la maîtrise des consommations d’énergie via des travaux pour améliorer leurs performances ainsi qu’une évaluation de leur efficacité et de leurs coûts.
  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Attention : ce dernier s’applique uniquement aux logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949.

Il permet d’identifier la présence de plomb dans les peintures du bâtiment. Il est à l’initiative du vendeur ou du bailleur et est réalisé par un professionnel. Par la suite, il est remis à l’acquéreur ou au locataire accompagné d’un document d’information concernant les risques et les précautions liées à la présence du plomb dans les revêtements.       
Le diagnostic doit dater de moins d’1 an lors d’une vente et de moins de 6 mois pour une location. Toutefois, si les seuils de plomb lors du dernier diagnostic étaient inférieurs à 1 mg/cm², il ne sera pas nécessaire de réaliser un nouveau constat.

La réalisation du diagnostic

Le constat de risque d’exposition au plomb portera sur :

  • Les revêtements extérieurs du logement (volets par exemple) ainsi que sur les revêtements intérieurs (plâtre, peintures anciennes, briques etc.)
  • Les annexes du logement si elles sont destinées à un usage courant (exemple : buanderie)
  • L’état d’amiante

Attention : ce dernier s’applique uniquement aux logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

Il permet d’observer dans le logement concerné la présence ou non d’amiante dans les matériaux. Il devra être formalisé par un professionnel, à l’initiative du vendeur.

De plus, il devra également être effectué lors de travaux de rénovation, lors d’une démolition ou lors d’une réhabilitation afin de préserver la sécurité des personnes intervenant sur le chantier.

La durée du constat d’amiante est illimitée sauf pour les constats d’amiante réalisé avant janvier 2013 qui devront être renouvelés.

La réalisation du diagnostic

Le constat d’amiante du diagnostiqueur portera sur une liste de produits et matériaux répertoriés.

Si une présence d’amiante est détectée, il devra préconiser les actions suivantes :

  • Une analyse de risque approfondie via la mesure d’empoussièrement dans l’atmosphère
  • Une évaluation périodique des produits ou matériaux contenants de l’amiante
  • Des mesures conservatoires et/ou des actions correctives qui pourront aller jusqu’au retrait de l’amiante ou au travaux de confinement
  • L’état relatif à la présence de termites

Attention : ce diagnostic s’applique aux parties privatives des lots de copropriétés des immeubles collectifs et aux maisons individuelles. Généralement, les logements touchés sont ceux situés dans des zones préalablement déclarées par un arrêté préfectoral consultable auprès de la mairie, du site internet du département ou de la préfecture.

Il permet de constater la présence ou non de termites au sein du logement. Ce diagnostic est à l’initiative du vendeur et à une durée de validité de 6 mois.

La réalisation du diagnostic

Le diagnostiqueur après avoir effectué son diagnostic, devra mentionner dans ce dernier :

  • Les éléments infestés ou l’ayant été par des termites
  • Le bien concerné
  • Les parties visitées
  • L’état de l’installation intérieure de gaz

Ce diagnostic permet d’évaluer les risques qui pourraient engager la sécurité des personnes et de leurs biens. Il doit être commandité par le vendeur et réalisé par un diagnostiqueur professionnel. Sa durée de validité est de 3 ans pour un achat et de 6 ans pour une location.  Ce dernier est obligatoire pour tous les logements dès lors que l’installation de gaz à 15 ans ou que le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Bon à savoir : les dépendances des maisons individuelles sont également concernées.

La réalisation du diagnostic

Le diagnostic devra rendre compte :

  • De l’état des appareils fixes de production d’eau chaude ou mettant en œuvre un moteur thermique utilisant le gaz et de chauffage
  • De l’aménagement relatif aux appareils à gaz afin d’améliorer l’évacuation des produits de combustion et l’aération
  • L’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires

Bon à savoir : le diagnostic s’effectuera sans démonter les diverses installations

  • L’état de l’installation intérieure d’électricité

Ce diagnostic permet d’évaluer les risques qui pourraient engager la sécurité des personnes et de leurs biens. Il doit être commandité par le vendeur et réalisé par un professionnel certifié. Sa durée de validité est de 3 ans pour un achat et de 6 ans pour une location. Ce dernier est obligatoire pour tous les baux d’habitation dès lors que l’installation a plus 15 ans.

La réalisation du diagnostic :

Le professionnel certifié devra vérifier la présence et l’état des équipements suivants :

  • Un dispositif de protection contre les surintensités sur chaque circuit
  • Les conducteurs non protégés mécaniquement
  • L’appareil général de commande et de protection et de son accessibilité
  • Les matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension
  • Un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à terre, à l’origine de l’installation électrique
  • Une liaison équipotentielle et une installation électriques adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire
  • L’état de l’installation d’assainissement non collectif

Il permet d’informer l’acquéreur de la conformité ou non de l’installation face à la réglementation. C’est le vendeur ou le bailleur du bien qui devra contacter le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de la commune en question afin de prendre rendez-vous pour effectuer un contrôle. Lors de la signature de la promesse de vente ou l’acte d’achat, le diagnostic devra dater de moins de 3ans.

Ce diagnostic concerne les immeubles et maisons non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.

La réalisation du diagnostic

Le SPANC contrôlera l’installation et délivrera un diagnostic précisant si cette dernière présente ou non des risques pour l’environnement ou la santé ainsi que si elle détient des dysfonctionnements.

Si des problèmes sont constatés, le vendeur devra mandater une entreprise pour réaliser des travaux de mise en conformité de l’installation. Si ce dernier ne souhaite pas prendre en charge ces travaux, il devra en informer l’acquéreur qui acceptera ou non d’acquérir le bien.

Bon à savoir : lors d’une non-conformité de l’installation, l’acquéreur à 1 an après la signature de l’acte de vente pour réaliser les travaux de mise en conformité.

  • L’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS)

Ce diagnostic permet de constater la présence ou non de radon (élément radioactif naturel) sur le terrain. L’ESRIS doit être réalisé par le bailleur ou le vendeur via un formulaire établi au préalable grâce aux informations contenues dans l’arrêté préfectoral. Quant à sa durée de validité, l’ESRIS devra avoir été réalisé moins de 6 mois avant la signature du bail ou de la promesse de vente.

L’obligation de fournir ce diagnostic ESRIS concerne les biens et secteurs suivants :

  • Plan de prévention de risques miniers résiduels prescrit par le préfet ou des risques naturels prévisibles
  • Secteur d’information sur les sols
  • Zones de sismicité
  • Périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l’objet d’une approbation préfectorale
  • Périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques
  • Périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l’objet d’une approbation préfectorale

Pour savoir si votre commune est concernée, vous pourrez consulter ces documents à la préfecture ou à la mairie.

A noter : tous les diagnostics énoncés ci-dessus devront figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui vous sera remis lors de la promesse de vente ou de l’acte de vente.

Bon à savoir : Lors de l’acquisition de votre bien immobilier, si vous constatez que l’un des diagnostic ci-dessus n’a pas été effectué. Sachez que vous pourrez engager la responsabilité du vendeur devant le tribunal d’instance pour vice cachés.

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