Qu'est ce que le droit de préemption urbain ?

Le droit de préemption urbain permet à la commune d’acquérir un bien en priorité sur l’acquéreur initial. De ce fait, si le bien concerné se situe dans une zone de droit de préemption, vous devez faire une demande à la commune pour l’acquérir.

Pourquoi le droit de préemption urbain existe-t-il ?

Le droit de préemption urbain permet aux communes d’acquérir, selon leur souhait, un bien immobilier. Ce droit doit avoir pour but la réalisation d’actions qui répond aux objectifs suivants :

  • Favoriser le développement du secteur du tourisme et des loisirs
  • Lutter contre l’insalubrité
  • Mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti
  • Permettre le renouvellement urbain
  • Permettre la mise en œuvre d’un projet urbain
  • Organiser le maintien, l’extension ou encore l’accueil d’activités économiques
  • Réaliser des équipements collectifs

 

Comment fonctionne le droit de préemption urbain ?

Si le bien que vous souhaitez acquérir se trouve dans une zone de préemption urbaine, il faudra transmettre à la commune titulaire de ce droit une DIA (déclaration d’intention d’aliéner). Dès réception la commune dispose de 2 mois pour vous informer si elle compte préempter ou non. L’absence de réponse au-delà de ces 2 mois vaut renonciation du bien. Si vous oubliez de soumettre une DIA à la commune, cela peut entraîner la nullité de la vente pendant 5 ans à compter de la signature du contrat de vente.

 

Comment savoir si un bien est en zone de préemption urbaine ?

C’est votre notaire qui doit s’assurer que le bien se situe en périmètre de droit de préemption. Si c’est le cas, il doit soumettre à la commune la DIA. Il va alors procéder à ce que l’on appelle la purge du droit de préemption.

Néanmoins vous pouvez vous rapprocher du service urbanisme de la commune de votre bien, pour savoir si celui-ci est en périmètre de droit de préemption.

 

Les différents types de droit de préemption

  • Les droits de préemption urbains (DPU)

 

  • Le DPU simple, qui est un droit de préférence permettant à la commune d’être prioritaire sur l’achat d’un bien mis en vente pour des projets urbains, des activités économiques, des politiques locales d’habitat, de loisirs, de tourisme, des équipements collectifs ou encore la constitution de réserves foncières et ce en zone urbaine (U) et à urbaniser (AU).

En vertu de l’article L 213-1 du Code de l’urbanisme, sont soumises au droit de préemption, toutes ventes « sous quelque forme que ce soit, de tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti ».

Néanmoins, ce droit connaît des limitations que le droit de préemption urbain renforcé vient lever.

 

  • Le DPU renforcé, qui est l’extension du droit de préemption urbain simple, s’applique à des biens qui normalement étaient exclus du droit de préemption simple : il s’agira par exemple de ventes de lots de copropriété ou bien encore d’immeubles ayant été construits il y a moins de dix ans.

 

  • Droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD)

Ce sont les collectivités publiques, les établissements publics et les concessionnaires d’une opération d’aménagement qui sont titulaires de ce droit. Les opérations concernées par ce droit de préemption sont les biens mis à la vente. En sont exclus : les donations, successions, les ventes dans le cadre d’une liquidation judiciaire. Concernant les zones concernées, ce sont tous les secteurs d’une commune dotée ou non d’un document d’urbanisme. La procédure à suivre pour acquérir un bien en ZAD est la même que celle du droit de préemption urbain.

Les ZAD permettent de constituer des réserves foncières dans des zones urbaines ou naturelles. Ce droit de préemption ZAD prime sur le DPU.

 

  • Droit de Préemption dans les Espaces Naturels Sensibles (ENS)

Le titulaire de ce droit est le Conseil Général, qui peut déléguer au Conservatoire du Littoral et des Rivages Lacustres. Les biens concernés sont des secteurs qui doivent être des espaces naturels, menacés ou abandonnés. Pour acquérir un de ces biens, le notaire doit transmettre au Conseil Général ou au Conservatoire du Littoral la Déclaration d’Intention d’Aliéner. Ils disposeront alors d’un délai fixé à 3 mois pour se prononcer sur son acquisition potentielle. Passé ce délai, son silence vaudra renonciation. Les biens acquis doivent être ouverts au public.

 

  • Droit de préemption des SAFER

Le titulaire de ce droit est la Société d’Aménagement Foncier et D’Etablissement Rural. Les zones concernées sont les zones agricoles et naturelles des POS et des PLUS, mais avec une surface minimum en zone U, NA et AU (surface variable selon les régions) ou en l’absence de documents d’urbanisme. Les biens concernés sont les terrains à vocation agricole, les bâtiments d’habitation qui font partie d’une exploitation agricole et enfin les bâtiments d’exploitation qui ont conservé l’utilisation agricole. Pour acquérir un de ces biens, les notaires doivent transmettre à la SAFER une notification ou Déclaration d’Intention d’Aliéner (D.I.A.). La SAFER dispose alors d’un délai de réponse de 2 mois, qui peut être réduit en cas de demande de procédure accélérée acceptée par la SAFER. Passé ce délai, son silence vaudra renonciation.

Le Droit de préemption est attribué pour cinq ans à chaque SAFER après avis des Commissions Départementales d’Orientation de l’Agriculture (CDOA) et des chambres d’Agriculture. Il s’applique pour des objectifs agricoles et environnementaux, principalement les remembrements. Les règles sont différentes selon la nature des biens.

 

  • Droit de préemption commercial

Ce sont les communes qui en sont titulaires. Les zones concernées se trouvent dans le périmètre de sauvegarde délimité par le Conseil Municipal (en zone urbaine). Les biens préemptables sont les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux. Quant à la procédure pour acquérir ces biens elle est similaire au droit de préemption urbain. Le notaire transmet dans ce cas une déclaration préalable, sujette au même délai de 2 mois.

Le but de ce droit de préemption spécifique est de permettre de préserver, dans les centres-villes, une offre commerciale de proximité suffisamment diversifiée.

 

Source : preventimmo.fr

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