Quels sont les indices d’évolution des loyers ?

Les loyers des logements vides ou meublés sont révisés grâce à l’Indice de Référence des Loyers, autrement appelé IRL. Ce dernier établi les plafonds des augmentations annuelles des loyers. Les propriétaires sont en mesure d’exiger cette hausse de loyer.

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?

L’indice de référence des loyers porte sur les loyers des locaux à usage d’habitation principale régis par la loi du 6 juillet 1989 et les locaux meublés soumis à l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Il entre en vigueur pour la révision :

• Des redevances des contrats de location-accession portant sur des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, achevés ou en construction à la date de la signature de la convention.
• Des loyers des bâtiments d’habitation dans le cadre des fermages.

Attention

Soumis à la loi de 48, le loyer d’un logement HLM est réévalué tous les ans, en fonction de règles bien spécifiques, sans lien avec l’IRL.

Quelle est la règle de calcul de l’indice d’évolution des loyers ?

La nature de l’indice

L’indice d’évolution des loyers se calcule à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (sur les 12 derniers mois). Il s’applique aux baux conclus à compter de cette date ainsi qu’aux baux en cours.

Pour cet indice il n’est pas nécessaire de signer un avenant au bail.

L’indice à prendre en compte

La date de l’indice de révision des loyers est à prendre en compte à partir :

• De la date du dernier IRL publié par l’INSEE à la date de la signature du bail
• De la date indiquée dans le bail (date qui a été convenue entre le locataire et le bailleur, ou, à défaut le terme annuel du bail.)

Bon à savoir

Le loyer d’un logement HLM est révisé aussi en fonction de l’IRL, mais selon des modalités particulières.

Comment effectuer le calcul ?

Trois éléments sont à prendre en compte par le propriétaire afin de calculer l’augmentation du loyer :

• Le montant du loyer
• Le nouvel IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’INSEE au moment de la signature du bail)
• L’IRL du même trimestre de l’année précédente

Concernant le calcul, la formule est la suivante :

Loyer en cours X nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente = nouveau loyer

Exemple :

Si un bail est signé au 1^er septembre 2014 pour un loyer mensuel de 700€, il pourra être réévalué au 1^er septembre 2015. L’indice publié à la date de signature du bail est celui du 2^ème trimestre 2014 soit 125.15. L’indice publié à la date de réévaluation est celui du 2^ème trimestre 2015 soit 125.25.

Donc au 1^er septembre 2015, date de la 1^ère révision, le montant du loyer doit être calculé comme ci-dessous :

700€ X 125.25 / 125.15 = 700.56€

Quel est le délai d’application ?

A partir de la date prévue pour la révision, le bailleur dispose un délai d’un an pour faire la demande au locataire. Celle-ci n’est pas rétroactive et prend effet le jour de la demande.

Au-delà d’un an, il n’est plus possible de réviser le loyer pour l’année écoulée.

Quelles sont les valeurs de l’IRL (chiffres publiés par l’INSEE) ?

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