Propriétaire : comment faire face aux loyers impayés de son locataire ?

Quels recours avez-vous lorsqu’un locataire ne paye pas son loyer ? Pouvez-vous l’expulser et en combien de temps ? Comment procéder ? Voici les démarches à suivre pour venir à bout de cette situation.

 

1 – Tentez une résolution à l’amiable

Il est préférable de procéder à un arrangement à l’amiable avant d’entamer les démarches légales qui vont de la mise en œuvre de la caution jusqu’à l’expulsion du locataire. En effet, même si vous réussissez à expulser le locataire, au bout du compte, vous devrez attendre de longs mois avant de pouvoir percevoir un loyer de nouveau.

Essayez de contacter le locataire en lui fixant un rendez-vous afin d’étudier ensemble une solution qui soit avantageuse pour vous deux. Commencez par planifier le remboursement en déterminant le montant auquel vous êtes en mesure de baisser le loyer jusqu'à ce que la situation financière du locataire s'améliore, et étudiez comment étaler sa dette sur les mois suivants.

Bon à savoir : En tant que bailleur vous avez le droit de réclamer des loyers impayés 5 ans après le défaut de paiement.

Si ce n’est pas déjà le cas vous pouvez diriger votre locataire vers des aides comme les APL (Aide Personnalisée au Logement) qui peut prendre en charge une partie de son loyer.

Bon à savoir : en cas d'impayé et de versement des allocations logement, des solutions de recouvrement peuvent être mises en place par la CAF ou la MSA. Par ailleurs, pour les impayés d'un montant égal ou inférieur à 100 €, l'organisme payeur peut proposer de recourir à une procédure de traitement simplifié de l'impayé (avec l’accord du bailleur et du locataire).

 

2- Engagez une procédure de recouvrement

Si vous n’avez pas réussi à trouver une solution à l’amiable :

  • Envoyez un rappel de paiement à votre locataire défaillant, de préférence par courrier
  • Si ce rappel reste sans effet au bout de 15 jours, envoyez une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception
  • Avisez de la même façon et dans le même temps la caution du défaut de paiement
  • En cas d’absence de réponse ou de refus de votre locataire, envoyez une demande de paiement par lettre recommandée avec accusé de réception à la caution

 

Retrouvez l’ensemble des documents ci-dessous :

3 – Demandez une saisie

Si les démarches précédentes n’ont pas réglé le problème de paiement des loyers impayés, engagez une procédure juridique.

Vous êtes en effet en droit de demander le blocage du compte bancaire ou des biens du locataire. Cependant, vous ne pouvez pas les saisir physiquement sans l’accord du juge.

En tant que bailleur, vous pouvez demander à un huissier de procéder à une saisie conservatoire :

  • Sur les biens mobiliers du locataire défaillant, qui n'a alors pas le droit de les revendre, de les donner ou de les déplacer sous peine de sanctions pénales.
  • Sur le compte bancaire du locataire défaillant, qui ne peut alors disposer de la somme bloquée.

Vous devez ensuite demander au juge de lever la saisie conservatoire pour la faire passer en saisie de vente. Pour cela, adressez-vous :

  • Au tribunal de grande instance pour des sommes de plus de 10 000 € ;
  • Au tribunal d'instance pour des sommes de moins de 10 000 €.

 

4- Demandez l’expulsion du locataire

Il est essentiel qu’une clause résolutoire soit présente sur le bail. Elle vous permet de faire expulser un locataire défaillant, si les démarches précédentes n’ont pas fonctionné.

Pour cela :

  • Mandatez un huissier :

Demandez à l'huissier de remettre un acte légal appelé « commandement de payer » au locataire défaillant.

Ce dernier dispose alors de deux mois pour régler son dû ou faire appel au juge du tribunal d'instance ou de grande instance, afin de demander un étalement de sa dette.

En cas d'absence de réponse, de réponse négative ou si le locataire ne demande pas l'aide du tribunal, le bail est automatiquement résilié.

  • Demandez l’expulsion du locataire :

 Le bail étant cassé, le locataire devient occupant illégal, le bailleur demande donc au juge son expulsion. Pour cela, il est nécessaire de mandater un huissier qui délivrera au locataire une assignation en audience en vue de demander son expulsion. Depuis le 1er juin 2017, l'huissier doit remettre au locataire défaillant un document informatif indiquant la date, le lieu et l'heure de l'audience ainsi que l'importance pour ce dernier de se présenter à l'audience. Le prononcé de l'expulsion, le cas échéant, prendra plus de 2 mois.

Si aucune clause résolutoire n'est inscrite au bail, le bailleur doit s'adresser au juge afin de lui demander d'intervenir. Ce dernier pourra :

  • Se prononcer sur un étalement de la dette sans mettre fin au bail.
  • Expulser le locataire défaillant.

Source : www.location-immobilier.ooreka.fr

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