Acheter en nue-propriété : qu'est-ce que ça signifie et pourquoi ?

Vous souhaitez acheter un bien en nue-propriété ? Découvrez de quoi il s’agit et ce que cela implique.

nue-propriété

Les attributs du droit de propriété

En droit, la propriété est définie par 3 composantes :

  • L’usus: c’est l’usage du bien. L’usage correspond par exemple au fait de disposer du logement comme l’on entend.
  • Le fructus: c’est le droit de percevoir les fruits attachés au bien. Pour un bien immobilier par exemple, c’est le fait de percevoir les revenus liés à ce dernier.
  • L’abusus: c’est la caractéristique principale du droit qui est en principe toujours possédée par le propriétaire. C’est le droit de disposer du bien de l’abandonner, de le détruire et de la céder (à titre gratuit ou onéreux).

Nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?

La nue-propriété, en droit, est le fait de disposer d’un bien, autrement dit de bénéficier de l’abusus. Celui qui en dispose est appelé le nu-propriétaire. L’usus et le fructus seront donc à l’usufruitier. Dans le cadre d’un bien immobilier, le logement appartiendra au nu-propriétaire mais l’usufruitier aura quant à lui le droit de l’occuper et d’en percevoir les loyers si ce dernier est mis en location.

Acheter en nue-propriété : fonctionnement

Mécanisme d’investissement immobilier à moyen et long terme, l’achat en nue-propriété permet de devenir rapidement propriétaire immobilier mais sans pouvoir jouir de son acquisition dans l’immédiat.

En effet, ce type d’achat prévoit que le nu-propriétaire pourra jouir de l’usufruit qu’à l’issue d’une période locative allant de 15 à 20 ans. L’usufruit, qui est généralement un bailleur professionnel, percevra les revenus locatifs durant ce laps de temps et prendra en charge toutes les dépenses liées aux taxes (foncière et d’habitation) et à l’entretien. Une fois cette période achevée, le nu-propriétaire disposera du droit d’usufruit du bien immobilier. Il pourra alors le mettre en location, le vendre ou l’occuper lui-même.

La mise en location lors de l’acquisition de l’usufruit par le nu-propriétaire est l’hypothèse la plus courante puisqu’elle permet d’investir pour l’avenir. En effet, elle convient tout particulièrement aux personnes n’étant pas dans le besoin de percevoir des revenus immédiats qui préfèrent investir à long terme.

Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

Un prix d’acquisition inférieur par rapport à l’achat en pleine propriété

En effet, l’achat en nue-propriété permet de bénéficier d’une réduction pouvant aller jusqu’à 50% de sa valeur en pleine propriété. Cette réduction s’explique par le fait que vous ne pourrez pas jouir de votre investissement pendant minimum 15 ans.

Une plus-value intéressante

L’achat en nue-propriété est basé sur le principe de la capitalisation. La plus-value du bien immobilier sera intéressante grâce à deux facteurs :

  • L’achat en nue-propriété étant un investissement sur le moyen/long terme, le prix votre bien face à la conjoncture de l’immobilier aura tendance à augmenter en votre faveur.
  • Une plus-value naturelle s’établit lors d’un achat en nue-propriété. En effet, avec la réduction de 50% du prix d’achat, vous achetez un bien qui vaut 100 pour 50. Lors du démembrement de propriété, vous devenez le seul propriété d’un bien qui vaut au minimum 100. Soit 50 de bénéfice.

La liberté et la sécurité de la nue –propriété

 La nue-propriété a plusieurs avantages que sont :

  • Aucun frais, taxes et impôt: durant les 15 années du démembrement, l’intégralité des frais, taxes et impôt sera payée par l’usufruit (en général le bailleur)
  • Sortie libre à tout moment ou sortie sécurisée au terme : durant la période de l’usufruit, le nu-propriétaire pourra revendre son bien à tout moment sans qu’il n’y ait de durée minimale de détention. S’il reste jusqu’au terme, il devient pleinement propriétaire et aura le choix entre occuper le bien, le louer ou le vendre.
  • Aucun risque locatif puisque la gestion locative est gérée par l’usufruit (en général le bailleur)

 Optimisation de la situation fiscale du nu-propriétaire

  • Economie d’impôts sur la fortune immobilière (IFI) : le nu-propriétaire lors du démembrement ne paiera pas d’IFI car seul l’usufruitier est taxé pour la totalité de la valeur du bien. Une fois le démembrement terminé, le nu-propriétaire bénéficiera d’une réduction d’IFI car la valeur totale de son investissement ne sera pas prise en compte lors du calcul de l’IFI.
  • Economie d’impôts sur le revenu: durant le démembrement, vous ne percevrez aucun loyer de ce fait votre investissement n’augmentera pas votre montant de votre impôt sur le revenu. De plus, si vous achetez le bien à crédit, les intérêts d’emprunt seront déductibles de vos revenus fonciers existants.

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