Acheter en couple : à quoi faut-il penser ?

08/08/2018

Vous souhaitez acheter un bien immobilier en couple mais vous n’êtes pas mariés ? Et vous ne savez pas quelles sont les précautions à prendre ? Voici nos conseils.

Acheter sans être mariés

Quels sont les statuts reconnus par la loi française ?

Il faut savoir que la loi française reconnaît seulement 3 statuts :

  • Le Pacs: statut intermédiaire entre le concubinage et le mariage
  • Le mariage : qui est le lien le plus fort
  • L’indivision : couple vivant en union libre ou concubinage

Ces différents statuts permettront de définir quels sont les ayants droits en cas de décès ou de séparation.

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Quelles sont les possibilités d’achat en concubinage ?

Si vous êtes en concubinage et que vous souhaitez acheter en communs, deux solutions s’offrent à vous : l’achat en indivision ou l’achat via une création SCI.

  • L’achat en indivision

Si vous achetez un bien à deux sans n’être pacsé ni mariés, vous serez en indivision. C’est-à-dire que vous acquerrez une propriété partagée. Cette dernière peut être égalitaire (50/50) ou inégalitaire (40/60).

Afin de définir les parts individuelles de chacun, il est recommandé de l’indiquer lors de l’acquisition dans ce qui est appelé « convention d’indivision ». Cette dernière prendra en compte les apports personnels de chacun ainsi que les participations de remboursement au prêt. Si vous omettez d’indiquer la part de chacun, vous serez propriétaires à parts égales (50/50).

En cas de séparation, deux solutions s’offriront à vous :

  • Le partage judiciaire du bien: celui-ci intervient lorsque les concubins ne parviennent pas à trouver un accord. C’est le juge qui procèdera au partage du bien. Ainsi, soit l’un des concubins rachète la quote part de l’autre, soit le bien est vendu et les concubins récupèrent leur quote-part sur le prix de vente du bien.
  • La solution amiable: les concubins trouvent un accord commun, sans intervention du juge. En revanche, ils devront faire appel à un notaire.

En cas de décès, de l’un des concubins, le bien sera distribué entre ses héritiers. Le concubin restant sera donc co-indivisaire avec les héritiers. Cependant, nul ne peut être contraint de rester dans une indivision, c’est d’ailleurs pour cela que le plus fréquemment le bien est vendu et partagé entre les différents héritiers.

Bon à savoir : les héritiers peuvent être les ascendants (parents, grands-parents), descendants (enfants, petits-enfants), mais aussi les collatéraux (frères et/ou sœurs).

Néanmoins, vous pourrez protéger votre concubin dans 2 cas de figure :

  • Si vous avez des enfants encore mineurs, le concubin restant pourra demander le maintien de l’indivision au juge. De plus les concubins pourront prévoir de se léguer leur quote part mutuellement. Si ce dernier respecte les réserves prévues au profit des héritiers du défunt. Cependant, le concubin restant devra payer d’importants frais de succession.
  • La clause de rachat: cette dernière permet au concubin restant de racheter la quote-part du défunt sans avoir à se soucier de l’indivision avec les héritiers du défunt. De plus, il pourra garder le logement.
  • La création d’une SCI

La SCI est une solution plus organisée et plus pérenne que l’indivision. Cependant, elle exigera plus de contraintes et de formalisme.

Pour ce faire, les concubins devront acheter leur bien via la création d’une SCI. Chacun des concubins détiendra des parts sociales en proportion de sa part dans le capital social de la société.

En cas de séparation, la vente du logement, sauf clause contraire des statuts, sera décidée à la majorité simple. La valeur du bien sera divisé en parts sociales selon les apports initiaux au capital social.

En cas de décès, de l’un des concubins, ses parts reviendront à ses héritiers et le concubin restant risquera d’être contesté dans l’occupation du logement.

Pour aller plus loin : SCI (société civil immobilière) : comment ça marche ?

Cependant, des solutions existent pour que les concubins puissent se protéger mutuellement :

  • Le démembrement croisé de propriété: cela consiste pour chaque concubin à acheter la moitié des parts en usufruit et l’autre moitié en nue-propriété. De ce fait, si l’un des concubins décède, l’autre récupérera l’usufruit des parts qu’il possède en nue-propriété. Les héritiers du concubin défunt conserveront la nue-propriété de la moitié des parts de la société. Quant au concubin restant, il pourra continuer à vivre dans le logement.
  • La clause d’agrément: cette dernière est présente dans les statuts de la SCI et permet aux associés de refuser ou d’approuver l’entrée dans la société de nouveaux associés. De ce fait, si l’un des concubins décède, le concubin restant pourra empêcher les héritiers de devenir associés si ce dernier a suffisamment de fonds pour racheter leurs parts.

Enfin, la clause de tontine, permet d’acheter un logement en commun en toute sécurité. Effectivement, cette dernière est insérée dans l’acte de vente et permet en cas de décès de l’un des concubins que le concubin restant soit considéré comme ayant toujours été l’unique et seul propriétaire. Quant aux héritiers, ils n’auront aucuns droits sur le logement. Si une mésentente intervient au sein des concubins, seul un accord des parties pourra remettre en cause la clause tontine. Si aucun accord n’est trouvé, seul le décès d’un des concubins pourra débloquer la situation.

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