Tout savoir sur les prêts immobilier

12/10/2017

Un prêt immobilier est soumis généralement à un établissement bancaire afin qu’un ménage puisse mener à bien son opération immobilière.

Il est d’ailleurs utilisé pour l’achat d’un logement ou d’un terrain.

 

 

Qu’est-ce qu’une offre de prêt ?

L’offre de prêt est proposée par un établissement bancaire, il permet de financer :

  • L’acquisition d’un terrain constructible
  • L’acquisition d’un logement ainsi que la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble
  • La construction d’un logement
  • L’acquisition de parts de sociétés immobilières

Bon à savoir 

 

Si le crédit est demandé pour financer des dépenses d’amélioration, d’entretien d’immeuble d’habitation ou de réparation, celui-ci sera considéré comme un crédit à la consommation, lorsqu’il n’est pas garanti par une hypothèque ou une autre sûreté comparable.

 

La durée

 

La durée peut varier et est généralement convenue entre l’emprunteur et le prêteur. En général, la durée moyenne d’un prêt est de 20 à 25 ans mais elle peut parfois aller jusqu’à 30 ou 35 ans.

 

Le montant

 

Il n’y a pas de montant maximum. En revanche, la valeur du prêt dépend des ressources financières de  l’emprunteur.

 

Le taux du prêt

 

Il est défini par celui qui prête, il peut être de deux natures différentes :

  • Un taux fixe inchangé sur toute la durée du prêt
  • Un taux variable qui sera susceptible de de fluctuer

Les établissements prêteurs proposent différentes offres de prêt et donc de taux. Vous pouvez donc comparer ces établissements afin de bénéficier du plus avantageux.

 

Bon à savoir

 

Il est possible de renégocier le prêt  afin d’obtenir de meilleures conditions, même si celui-ci est fixe.

 

Quelles sont les conditions et les garanties ?

Les garanties

 

Le prêteur est en droit de demander des garanties pour le prêt qui peuvent être :

  • L’hypothèque du bien
  • Le cautionnement bancaire

L’assurance

 

Le prêteur peut également exiger une assurance. En revanche, il peut pas imposer le choix de l’assureur.

L’assurance du prêt peut concerner le décès, l’invalidité ou la perte d’emploi.

 

La domiciliation bancaire

 

Jusqu’au 1er janvier 2018

L’établissement prêteur peut exiger, pour accorder le prêt, d’ouvrir un compte dans son établissement où vos revenus d’activités y seront domiciliés. Ces conditions ne peuvent pas vous être imposées. En revanche si vous les acceptez,  vous pourrez négocier une contrepartie individualisée.

 

A partir du 1er janvier 2018

Le prêteur pourra conditionner l’offre de prêt afin de domicilier vos revenus d’activité dans son établissement en échange d’un avantage individualisé. Celui-ci ne pourra pas exiger une domiciliation supérieure à 10 ans suivant la conclusion du contrat (ou de son avenant). Une fois le terme passé, l’emprunteur pourra conserver cet avantage. La durée de domiciliation ne pourra pas dépasser la durée du contrat.

L’offre de prêt devra mentionner plusieurs conditions :

  • Les frais d’ouverture et de tenue de compte
  • La durée de la domiciliation
  • L’avantage individualisé proposé par le prêteur

Mise en garde

 

Si le demandeur de prêt ne respecte pas ses engagements, l’organisme prêteur pourra mettre fin à l’avantage individualisé sur les prochaines échéances.

 

Quelles sont les obligations du prêteur ?

Avant tout offre, vous devrez être informé  par le prêteur des conséquences liées à la prise d’un emprunt ainsi que des risques de surendettement. Il doit également évaluer votre solvabilité en s’appuyant sur les informations relatives à votre épargne, vos dettes, vos dépenses et vos revenus.

 

Bon à savoir

 

Le prêteur est dans l’obligation de consulter au préalable le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) avant d’accorder ou non le crédit.

 

Les mentions obligatoires sur l’offre de prêt 

 

Le prêteur doit vous adresser gratuitement et par écrit  une offre qui devra être accompagnée de la fiche d’information standardisée européenne (FISE).

 

Prêt à taux fixe

Plusieurs éléments doivent être formalisés/mentionnés :

  • L’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la caution
  • La nature du prêt (conventionné, à taux zéro ou bancaire)
  • L’objet du prêt (achat, construction etc.)
  • La date de disponibilités des fonds
  • Le montant du crédit, son coût total et son taux
  • Les garanties exigées
  • Les conditions de transfert du prêt à une autre personne
  • L’information liée à l’assurance (l’emprunteur souscrit auprès de l’assureur de son choix)
  • Un échéancier des amortissements précisant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts

 

Si le prêteur vous propose une assurance il devra :

  • Joindre une notice d’information présentant les modalités de celle-ci
  • S’assurer de l’accord de l’emprunteur pour modifier les risques garantis, les modalités de sa mise en jeu ou le tarif de l’assurance

 

Prêt à taux variable ou révisable

Plusieurs éléments doivent être formalisés/mentionnés :

  • L’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la caution
  • La nature du prêt (conventionné, à taux zéro ou bancaire)
  • L’objet du prêt (achat, construction etc.)
  • La date de disponibilités des fonds
  • Le montant du crédit, son coût total et son taux
  • Les garanties exigées
  • Un document (à titre informatif) précisant l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit
  • Les conditions de transfert du prêt à une autre personne
  • L’information liée à l’assurance (l’emprunteur souscrit auprès de l’assureur de son choix)
  • Une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt

L’acceptation et le déblocage des fonds

La durée de validité de l’offre

 

Le prêteur a le devoir de conserver son offre de prêt durant 30 jours calendaires (à partir de la date de réception)

 

Le délai minimal de réflexion

 

Un délai de réflexion de 10 jours calendaires est donné pour accepter l’offre de prêt. Ce délais débute le lendemain du jour de la réception de l’offre.

Exemple : Si vous recevez une offre le 1er janvier, vous pourrez l’accepter qu’à partir du 12 janvier.

 

Bon à savoir

 

Vous avez le droit d’accepter l’offre par un autre moyen que par courrier afin de rendre certaine la date de l’acceptation (courrier électronique par exemple). Il faudra convenir du moyen d’envoi en amont avec le prêteur.

 

Le déblocage des fonds

Le déblocage des fonds ne peut pas être effectué avant la fin du délai de réflexion.  Si l’opération s’effectue en présence d’un notaire, les fonds seront débloqués au jour de la signature de l’acte devant celui-ci.

Si le prêt sert à financer des travaux, les fonds seront débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l’offre.

En revanche, si il concerne le financement  d’une construction ou d’un achat sur plan le calendrier pourra être négocié  avec le constructeur et c'est l’i qui déterminera le déblocage des fonds.

 

Le remboursement

Les remboursements du prêt mis en place s’effectueront selon le tableau de financement que vous recevrez. Sachez que le remboursement par anticipation est possible.

 

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