Propriétaire bailleur : quels revenus déclarer et quelles charges déduire ? AST Groupe

Chaque année les propriétaires bailleurs se préparent à faire les comptes sur leurs revenus fonciers. Que vous ayez à la location un appartement non meublé, un bureau, un terrain ou même un bateau utilisé comme habitat principal par le locataire, toutes les locations non meublées sont déclarées comme des revenus fonciers. Alors comment effectuer vos revenus et quelles charges déduisez-vous ?

À titre d’information, un revenu foncier brut n’est autre que la somme du loyer brut perçue au cours d’une année civile. Quant aux charges déductibles, elles correspondent aux loyers qui n’ont pas encore été perçus, aux loyers qui ont été encaissés en avance, aux remboursements des charges locatives ainsi qu’aux subventions.

 

Les revenus que vous devez déclarer

Un propriétaire bailleur doit déclarer uniquement les loyers qu’il a réellement perçus au cours d’une année civile ainsi que les subventions perçues. Les charges locatives qui ont été reçues par un locataire ne sont pas à déclarer.

 

Le propriétaire bailleur peut choisir entre 2 types de régimes d’imposition : le régime forfaitaire et le régime réel.

Le régime forfaitaire peut s’appliquer si le loyer perçu par le propriétaire bailleur n’excède pas les 15 000 € annuel.

 

Le régime forfaitaire

Les frais et les charges à déduire

Le propriétaire bailleur bénéficie d’un abattement de 30% sur le loyer.

Le sort du résultat financier

Un régime d’imposition forfaitaire n’est avantageux que pour un revenu foncier bénéficiaire. En effet, dans ce cas précis, une fois l’abattement de 30 % effectué, les 70 % seront rajoutés à l’ensemble de vos revenus comme le salaire, … et seront ainsi imposés sur le revenu.

Les déclarations obligatoires

Aucune déclaration n’est obligatoire. Il ne faut que reporter sur la déclaration de revenus la somme brute du montant des revenus fonciers.

 

Pour des revenus fonciers dépassant les 15 000 € annuel, le propriétaire bailleur n’a plus le choix et doit opter pour le régime réel.

Le régime réel

Les frais et les charges à déduire

Pour un régime d’imposition réel, les charges et les frais sont déduits poste à poste du montant réel. Ainsi, tous les travaux, les primes d’assurances, les charges des copropriétaires, … seront tous déduits du montant des loyers.

Le sort du résultat financier

Dans le cas où le résultat foncier est bénéficiaire, il s’ajoute alors à tous vos revenus annuels et sera imposé en tant que revenu. Dans le cas contraire, où le résultat est déficitaire, la différence sera imputée sur le revenu global. Cela permet de diminuer l’imposition sur le revenu.

Les déclarations obligatoires

Quand un contribuable est soumis au régime d’imposition réel, il doit alors souscrire un imprimé annexe au n° 2042. Il peut s’agir du n° 2044 ou n°2044 spécial. Ce dernier concerne les contribuables qui ont au moins choisi un des régimes spéciaux ci-contre : Pinel, Duflot, Scellier…

 

La déclaration de vos revenus

Pour le régime d’imposition forfaitaire ou réel, le propriétaire doit déclarer chaque année le revenu brut foncier. Il est composé principalement du montant du loyer sans les charges. Il faut ensuite y ajouter les dépenses qui ont été mises à la charge du locataire, les subventions et les indemnités ainsi que les recettes accessoires.

 

Le loyer encaissé regroupe tous les loyers que le propriétaire bailleur a perçu durant une année civile, peu importe la période où se rapportent ses loyers.

 

Les loyers impayés, le propriétaire n’est pas obligé de les déclarer. Mais il doit pouvoir justifier la cause du retard de paiement. S’il s’agit d’un mauvais payeur, il doit préciser l’évolution de la démarche pour l’obtention de la somme totale non perçue.

 

Les loyers qui sont en avance ou en retard doivent être déclarés, quelle que soit la période où ils se rapportent.

Lors de la signature du bail le locataire verse bien souvent un dépôt de garantie qui n’est pas imposable lors de l’encaissement. En revanche, il peut l’être si :

  • Le propriétaire bailleur utilise cette somme pour couvrir les loyers impayés ou pour procéder à la remise en état du logement suite à des réaménagements effectués par le locataire
  • Le propriétaire bailleur utilise cette somme pour les charges locatives

 

Les dépenses qui ont été mises par convention à la charge locative

Dans le cas des revenus bruts fonciers des locations commerciales ou professionnelles, certaines dépenses qui sont généralement à la charge du propriétaire sont, par le biais de certaines clauses présentes dans le contrat de bail, acquittées par le locataire. Cela peut être le paiement de la taxe foncière par exemple.

 

Les subventions et indemnités

Quelques subventions et indemnités reçues par le propriétaire bailleur doivent être ajoutées aux revenus bruts fonciers. Il s’agit des indemnités perçues pour la compensation des loyers impayés et les subventions pour travaux qui sont versées par l’agence nationale de l’habitat.

 

Les recettes accessoires

Il s’agit des sommes que le propriétaire bailleur a reçues d’une manière plus marginale. Comme une somme pour le droit d’affichage ou le droit de chasse.

 

Les frais et les charges à déduire

Lorsque le propriétaire bailleur a déclaré les loyers qu’il a perçu au cours de l’année, il peut procéder à la déduction des frais et des charges issues des logements loués. Pour être déductible, les charges doivent remplir les conditions générales qui sont indépendantes de la catégorie de la charge :

  • La charge doit obligatoirement se rapporter à un bien immobilier vous rapportant un revenu foncier

Dans ce cas précis, la location doit donc faire l’objet d’un contrat de location en bonne et due forme. Ainsi, il n’est pas possible d’y inclure un bien immobilier vacant, car il se peut que le propriétaire ait l’intention de le mettre en vente dans un avenir proche, ou qu’il l’utilise à son compte, que ce soit comme résidence principale ou comme résidence secondaire.

  • La charge doit être payée au cours de l’année

Pour que celle-ci soit déductible, elle doit être payée au cours de l’année.

  • Les charges qui peuvent être justifiées

Dans tous les cas de figure, le locataire doit justifier ces dépenses auprès de l’administration fiscale pour qu’elles deviennent déductibles. Il est donc toujours conseillé de garder tous les documents se rapportant à ses charges : factures, …

Pour un régime d’imposition forfaitaire, les charges déductibles sont représentées par l’abattement de 30 % sur les loyers. Il n’est donc pas possible de dépasser cette limite.

 

Quels sont les frais et les charges déductibles ?

Comme dit précédemment, toutes les charges et frais locatifs ne sont pas tous déductibles. Seuls les suivants peuvent être imputés sur les loyers hors charges :

 

Les dépenses sur les réparations et améliorations

Elles sont déductibles sur la somme des loyers hors charges

Les dépenses acquittées pour le compte du locataire mais qui sont restées non remboursées

Le propriétaire bailleur s’est acquitté des charges qui sont normalement imputables à son locataire. Cependant, la somme qui a été versée n’a pas été remboursée par ce dernier avant la fin de l’année civile, le 31 décembre. Dans ce cas précis, le propriétaire bailleur peut déduire cette somme du montant des loyers hors charges de l’année.

Les provisions pour les charges de copropriété

Prenons un exemple concret pour bien comprendre le principe. Pour l’année 2016, un propriétaire bailleur s’est acquitté de 1500 € de provisions pour charges de copropriété. En 2017, 1 600 €. Pour l’année 2016, l’arrêté des comptes a fait apparaître que 600 € ne sont pas déductibles sur 1500 € versés. Le propriétaire bailleur se doit de régulariser cette somme en la réintégrant pour pouvoir être imposé. Ainsi, au cours de l’année 2017, il devra majorer son revenu imposable de 600 €.

Les frais de gestion

Les frais de gérance et la rémunération du service de gardiennage ou du concierge sont déductibles sur les revenus fonciers.

Les frais de gérance regroupent toutes les rémunérations versées aux personnes qui sont en charge de la gestion du bien. Pour un bien en copropriété, ce sera le syndic de copropriété.

Les frais de procédure

Les frais de procédure sont les montants qui ont été utilisés pour le règlement des différends. Il peut ici s’agir de différends avec les locataires, un entrepreneur ou même pour le règlement des litiges qui se portent sur la propriété du logement. En général, cette somme regroupe les honoraires de l’huissier, de l’avocat ou d’un expert.

Les primes d’assurance

Toutes les primes d’assurance sont déductibles des revenus fonciers.

Quelques impositions

La taxe foncière, la taxe spéciale équipement, la contribution sur les revenus locatifs, la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement… sont déductibles des revenus fonciers.

Les intérêts d’emprunt

Il est tout à fait possible de déduire les intérêts des emprunts que le propriétaire bailleur a utilisés pour financer l’acquisition du bien locatif sur les revenus fonciers. Mais cela ne se limite pas seulement à l’emprunt pour l’achat. En effet, les emprunts pour la construction, la rénovation et l’amélioration sont aussi déductibles. Les frais d’emprunts, dont les frais de construction de dossier ainsi que les frais pour l’inscription à un hypothécaire, peuvent aussi être déduits des revenus fonciers.

Les déductions forfaitaires spécifiques

Certains dispositifs d’investissement dans le domaine de l’immobilier locatif offrent la possibilité, pour un propriétaire bailleur, de déduire sur les revenus fonciers, en plus des diverses charges et frais locatifs, une partie du montant des loyers qu’il perçoit.

 

Source : https://leblogimmobilier.org

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