Dispositif Robien recentré et Borloo populaire

Depuis la parution du décret d'application le 16 août 2006, la loi Robien est remplacée par :

• le dispositif "Robien recentré". Amortissement limité à 50% du montant de l'investissement, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire;

• le dispositif "Borloo populaire". Fiscalement plus attractif, avec des loyers se situant 20% en-dessous de ceux du "Robien recentré" mais l'avantage de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts.

Détails du dispositif de robien

Le décret relatif à la loi portant "Engagement national pour le logement" a été publié au Journal Officiel le 16 août 2006, de même que l'arrêté relatif à la mise en oeuvre du nouveau dispositif "Borloo populaire".

Il procède à la réforme du régime d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs créé en 2003 par M. Gilles de Robien, alors ministre de l'équipement et du logement, afin d'en corriger certains effets pervers.

En outre, il introduit dans notre droit fiscal un nouveau système d'amortissement, baptisé "Borloo populaire", pour favoriser la création d'une offre locative privée à des niveaux de loyers fixés à 70 % des loyers de marché et réservée à des locataires disposant de ressources modestes (NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur).
Ces deux dispositifs sont donc pleinement en vigueur.

Le Borloo populaire peut être choisi par les particuliers pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu.

Le "Borloo populaire" est accordé à deux principales conditions :

o le bien immobilier doit être loué à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré);
o le loyer au m² est plafonné (à environ 70% du prix du marché).

La différence notable entre les deux systèmes consiste en une meilleure répartition des taux d'amortissement, qui devrait être de nature à diminuer le risque de "saturation" du plafond annuel de déficit foncier, fixé à 10 700 €.
L'ancien dispositif d’amortissement fiscal "Robien" n'était associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoyait des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché.

Jean-Louis Borloo a souhaité réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités :

o recentrer la production de logements "Robien" dans les agglomérations les plus tendues et
o répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens.

C’est tout l’objectif de la loi "Engagement national pour le logement" qui a donc adapté le "Robien" et créé le nouveau dispositif "Borloo populaire".

Le Robien recentré et le Borloo vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs.

Ils sont complémentaires :

o le Borloo est fiscalement plus attractif, mais alors que les loyers se situent 20% en-dessous de ceux du Robien, une déduction forfaitaire de 30% est applicable sur les revenus bruts;
o le Robien est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire.

Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs par an qui sont prévus.

Attention :

Applicables au neuf – et à l'ancien sous certaines conditions très strictes pour le Borloo, leur principal attrait réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de l'investissement.

Pour l'investisseur optant pour l'un des ces avantages fiscaux, deux conditions de location sont à respecter:

Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.

Pour l'investisseur avisé, ces dispositifs permettent :

o d'investir en immobilier afin de se constituer un patrimoine, en partie financé par le locataire.
o avec ou sans apport (possibilité de financement total).
o tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Un excellent moyen de préparer sa retraite tout en protégeant ses proches (grâce à l'assurance décès-invalidité).

Le locatif

• Plafonds de loyers
(par mois par m² de surface dite « fiscale », valeurs pour les baux conclus en 2006)

Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier. La revalorisation se fait sur la base du nouvel indice de revalorisation des loyers (IRL) à compter du 1er janvier 2007.
Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
En Borloo, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par contre l'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.

SOURCE http://www.de-robien.fr