Propriétaire : comment donner congé à son locataire ?

21/06/2018

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous avez mis en location ? Vous souhaitez le récupérer pour vos propres besoins, le vendre ou parce que vous rencontre des difficultés avec le locataire ? Voici nos conseils afin de congédier votre locataire en règle. 

Propriétaire : comment donner congé à son locataire ? 

Quelles sont les motifs juridiquement valables ?

Alors qu’un locataire peut quitter le logement sans motif particulier, le propriétaire quant à lui pourra récupérer son logement uniquement pour les 3 motifs suivants :

  • La vente du logement
  • La récupération du logement afin d’y habiter
  • Un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail

Attention : si le motif du propriétaire est mensonger, ce dernier peut s’exposer à une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000€. 

Quels sont les informations à connaître pour chacun des motifs énoncés précédemment ?

Seuls 3 motifs vous permettent de récupérer votre bien immobilier en toute légalité découvrez ci-après le détail et les conditions de ceux-ci.

Pour le motif : congé pour vendre 

Si vous souhaitez récupérer votre logement afin de vendre ce dernier, sachez que le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Ce droit permet au locataire d’être prioritaire sur la vente du logement loué sous certaines conditions :

  • Lors de la vente du logement suite à la division ou subdivision partielle ou totale de l’immeuble
  • Lors de la vente en bloc d’un immeuble de plus de 5 logements (libres ou occupés). Attention, cette condition n’est plus valable si l’acquéreur de l’immeuble souhaite proroger les baux en cours, si la commune décide d’exercer son droit de préemption ou si la vente intervient entre parents ou alliés jusqu’au 3ème degré inclus.
  • Lors de la vente de plus de dix logements avec accord collectif de tous les propriétaires personnes morales
  • Lors de la vente du bien immobilier suite à l’arrivé du terme prévu dans le bail et à la délivrance du congé par le bailleur

Sachez que si vous ne parvenez pas à vendre une fois le locataire parti vous aurez le droit de relouer et cela sans aucun délai minimal. Cependant si l’ancien locataire estime avoir été victime d’une manœuvre frauduleuse, vous pourrez être porté en justice. Afin de proposer la vente à votre locataire actuel, vous devrez lui transmettre une offre de vente explicite comprenant : le montant et les conditions de vente, la description de ce que comprend la vente (logement et annexes) ainsi que la reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire aura 2 mois pour se prononcer à la réception de l’offre. Si ce dernier ne souhaite pas racheter le bien immobilier ou ne réponds pas, son congé prendra fin à la fin du bail. En revanche, s’il est intéressé par l’offre, il aura un délai de 4 mois (avec emprunt) et de 2 mois (sans emprunt) pour procéder à la signature authentique chez le notaire. Si ce dernier ne parvient pas à obtenir de prêt, le propriétaire aura le droit de trouver l’acquéreur de son choix. Toutefois, si vous souhaitez baisser le prix du logement afin de le vendre plus facilement. Vous devrez en informer de nouveau le locataire actuel.

Pour le motif : congé pour habiter

Vous pourrez récupérer votre bien immobilier pour des fins personnelles. En effet, ce motif est viable juridiquement si vous souhaitez habiter dans le logement ou pour y loger un proche. Sachez que cette possibilité concerne uniquement les propriétaires personnes morales (indivision y compris) et les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 3ème degré de parenté inclus. Le précèdent congé devra mentionner le nom ainsi que l’adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature de son lien avec le bailleur.

Pour le motif légitime et sérieux de non renouvellement de bail

La loi prévoit pour le propriétaire d’avoir la possibilité de donner congé à son locataire si ce dernier ne respecte pas ses obligations : retards répétés du paiement du loyer, violation du règlement de copropriété, sous location non autorisée, animaux dangereux détenus dans le bien loué, troubles du voisinage…Si le locataire conteste le caractère légitime et sérieux, ce sera au tribunal de déterminer bienfondé de cette décision. Toutefois, sachez que régulièrement les contrats de location contiennent une clause résolutoire permettant de prévoir la résiliation de plein droit an cas de non-paiement des loyers au terme convenu, de non-paiement des charges, de non versement du dépôt de garantie ou de défaut d’assurance habitation. 

Quelles sont les formalités administratives à respecter ?

Pour donner congé à votre locataire, vous devrez le faire via l’acte d’huissier ou une lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous souhaitez procéder via la lettre recommandée, sachez que le congé débute le jour de la réception effective et non de la première présentation. Si cette dernière revient avec la mention « non réclamée », le bailleur sera obligé de procéder à une nouvelle notification. Si ce préavis n’est pas respecté, le bail sera reconduit d’office. Si le congé parvient prématurément, le préavis débutera à la date légale correspondant aux 6 mois exigés. De plus, le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail ainsi que signés par ces derniers. Les locataires pourront quitter les lieux à tout moment durant le préavis en ne payant que les périodes d’occupations.

Bon à savoir : sachez que depuis le 1er janvier 2018, la lettre du propriétaire doit être accompagnée d’une notice d’information an cas de congé pour reprise ou pour vente.

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