LMP et LMNP : quelles sont les différences

11/01/2017

Louer un bien meublé : différences entre les statuts LMP et LMNP

 

Lorsque l’on souhaite louer un bien meublé, deux types de location sont possibles, la location en meublé professionnel et la location en meublé non professionnel. Quelles sont les caractéristiques de chaque dispositif ?

                                                             

La Location en Meublé Professionnel, LMP

 

Conditions à respecter, régime fiscal, avantages : tout ce qu’il faut savoir sur la location en meublé professionnel.

 

Les conditions à remplir pour bénéficier de ce statut

 

Le statut de location en meublé professionnel nécessite le respect de trois conditions :

  • Les recettes annuelles issues de la location doivent s’élever à plus de 23 000 euros ;
  • Les recettes tirées de la location doivent être supérieures à la somme totale des autres revenus d’activité du foyer. Cela inclut notamment les salaires ou encore les bénéfices industriels et commerciaux ;
  • Le loueur doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur meublé professionnel.

Régime fiscal et location en meublé professionnel

 

La location en meublé professionnel peut être déclarée sous trois régimes. Il peut s’agir de l’impôt sur le revenu dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux, de l’impôt sur les sociétés ou encore celui des micro-entreprises. Pour les micro-entreprises, on notera que le chiffre d’affaires hors taxes est plafonné à hauteur de 82 000 euros.

 

Les avantages du statut LMP

 

La location en meublé professionnel offre quelques avantages :

  • La possibilité de déduire un certain nombre de charges du résultat fiscal.

Sont ainsi concernés les intérêts d’emprunt, les impôts locaux, les frais d’établissement, les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion et d’assurance mais aussi l’amortissement du mobilier et améliorations. La déduction peut être faite pour le montant réel.

  • Sans prestation, la location en meublé n’est pas soumise à la TVA.
  • Le prix d’achat du bien peut être amorti selon la durée de détention (réelle). Pour 50 ans, la réduction peut par exemple s’élever à 2 % tous les ans.
  • Le loueur a la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global. Une démarche qui n’est pas limitée en matière de montant.
  • En cas de recettes inférieures à 90 000 euros hors taxes pendant les deux précédentes années, le loueur bénéficie d’une exonération totale des plus-values de cession. Cet avantage est valable uniquement lorsque la location en meublé professionnel a commencé depuis 5 ans minimum. À noter qu’entre 90 000 et 126 000 euros, le loueur bénéficie tout de même d’une exonération partielle.

Quels sont les avantages du contrat de location meublé pour un propriétaire ?

 

La Location en Meublé Non Professionnel, LMNP

 

Par définition, la Location en Meublé Non Professionnel rassemble les types de location ne remplissant pas les trois conditions obligatoires pour une catégorisation en LMP. Plusieurs éléments sont par ailleurs à retenir :

  • Les recettes tirées de la location du bien meublé doivent être inférieures à 23 000 euros par an ou à 50 % des revenus du loueur ;
  • Le déficit non consolidé pour une année peut être reporté sur les revenus tirés de la même activité sur une période de 10 ans ;
  • Pour la déclaration des recettes tirées de la location du bien, les loueurs peuvent opter pour le régime micro-Bic ou pour le régime du bénéfice réel. Pour ce qui est du régime micro-BIC, les recettes doivent être inférieures à 32 900 euros par an. Le loueur ne peut pas déduire ses charges mais bénéficie tout de même d’un abattement forfaitaire de 50 % pour frais.Des exonérations sont prévues en cas de location ou sous-location de tout ou partie du logement principal. Cela concerne les loueurs meublés non professionnels qui louent des pièces en tant que chambre d’hôte et bénéficient de recettes inférieures à 760 euros par an. Ces exonérations sont également valables si les locataires louent à titre de résidence principale et paient un loyer dit « raisonnable ». Il s’agit de 184 euros en région parisienne et de 135 en province (année 2016).

 

Réussir son investissement locatif

 

Que vous souhaitez opter pour la location en meublé professionnel ou la location en meublé non professionnel, n’hésitez pas à consulter un professionnel. Ce dernier pourra vous apporter un complément d’information et vous guider dans le choix du dispositif le mieux adapté.

 

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