Quels sont les documents à vérifier avant d'acheter/ faire construire ?

10/07/2018

Vous souhaitez acheter un logement ou faire construire ? Mais vous ne savez pas quels sont les documents à vérifier ? Voici nos conseils !

faire construire

Premièrement, sachez qu’avant toute décision vous devrez passer par ces différentes étapes :

  • Le choix du type de terrain
  • La connaissance de l’environnement
  • Les documents nécessaires avant l’achat
  • Le bornage du terrain
  • La fiscalité du terrain

Quels sont les différentes étapes avant de rendre sa décision d’achat ?

  • Le choix du type de terrain

Avant de choisir votre terrain, nous vous conseillons d’établir la liste de vos besoins quotidiens et de vos attentes : par exemple, la distance entre votre logement et votre travail, la proximité avec les commodités nécessaires au quotidien ou encore l’éloignement des écoles pour vos enfants etc. 

Il existe deux types de terrains : terrain isolé/diffus ou terrain dans un lotissement.

Si vous souhaitez acheter un terrain isolé qui est constructible, viabilisé et raccordé au réseaux, sachez que vous devrez tout de même vérifier la faisabilité de votre projet de construction.

Pour cela, il vous faudra vous présenter à la mairie afin de leur demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel. Ce dernier vous permettra d’exposer votre projet. Par la suite un instructeur vérifiera la conformité de ce dernier par rapport aux contraintes architecturales de la commune.

Nous vous conseillons de ne jamais acheter un terrain sans avoir eu au préalable un certificat d’urbanisme opérationnel validé.

Pour information, sachez que pour les terrains isolés, ce certificat d’urbanisme est valable pendant 1 an.

Pour aller plus loin : Comment vérifier qu’un terrain à vendre est constructible ?

  • La connaissance de l’environnement

Afin d’être satisfait de votre habitation sur le long terme, nous vous conseillons d’anticiper tous les projets annexes à votre terrain qui pourraient subvenir dans les mois ou années à venir : construction d’usine, programme immobilier, voies ferrées, industries, aéroport etc.

Sachez que si vous faites le choix de vivre en périphérie de ville, il vous faudra penser à vos déplacements. Effectivement, les déplacements quotidiens pourraient vous coûter plus chers sur le long terme que la construction elle-même.

Enfin, pensez à choisir le terrain en fonction du type de logement que vous souhaitez construire. En effet, si vous souhaitez construire une maison de plain-pied, privilégiez les terrains plats, si vous souhaitez disposer d’un jardin ensoleillé pensé à l’exposition du terrain etc.

Pour aller plus loin : Viabilisation d’un terrain : coût, travaux et démarches à effectuer.

  • Les documents nécessaires avant l’achat

Quelques documents sont nécessaires à connaître avant l’achat d’un terrain. Les voici :

  • Le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS)

Ce dernier permet de vous informer sur les règles de construction applicables sur la commune et vous permet également d’avoir une idée de l’évolution de l’environnement. Il existe deux types de certificat d’urbanisme :

  • Le certificat d’urbanisme d’information :

Il vous permettra de connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain, la listes des taxes et participation (taxe d’aménagement etc.) et les limitations administratives au droit de la propriété (zone de protection dans le périmètre d’un monument historique, servitudes d’utilité publique etc.)

  • Le certificat d’urbanisme opérationnel

Ce dernier, en plus des informations récoltées grâce au certificat d’urbanisme d’informations, vous permettra de savoir si le dit-terrain peut être utilisé pour votre projet de construction ainsi que vous informera sur l’état des équipements publics présent ou à venir (réseaux, voies etc.)

Concernant la constitution de ces dossiers, vous devrez vous présenter à la mairie afin qu’il vous transmette le dossier à remplir. Par la suite, une fois que vous aurez rempli le dossier et ajouté les pièces jointes nécessaires à ce dernier, vous devrez le déposer à la mairie.

Ce dernier devra être fourni :

  • En 2 exemplaires pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information
  • En 4 exemplaires pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel
  • Si votre projet est localisé en périmètre protégé au titre des monuments historiques, vous devrez fournir un exemplaire supplémentaire
  • Il en est de même si le projet est situé au cœur d’un parc national, il vous faudra fournir 2 exemplaires supplémentaires

La mairie dispose d’un délai d’1 mois pour la demande de certificat d’urbanisme d’information et d’un délai de 2 mois pour une réponse de certificat d’urbanisme opérationnel.

  • Droits de préemption urbain (DPU)

Le propriétaire d’un bien qui est situé dans une zone définie par la collectivité, doit en priorité proposer son bien à la vente à la collectivité. Si cette dernière ne souhaite pas acquérir le bien, le propriétaire pourra le vendre à l’acquéreur de son choix.

De ce fait, si vous êtes intéressé par un terrain en particulier, assurez-vous auprès de la mairie que ce dernier n’est pas situé dans une zone de préemption. En effet, cette information a pour obligation d’être mentionnée sur le certificat d’urbanisme.

  • Le coefficient d’occupation au sol et densité (COS)

Le coefficient d’occupation au sol et densité représente la surface plancher maximale sur le terrain. Vous trouverez cette élément dans le plan local d’urbanisme, consultable en mairie.

  • Le bornage du terrain

Le bornage d’un terrain permet de délimiter la séparation de deux propriétés contiguës grâce à des bornes enfoncées dans le sol. Cette opération devra être effectuée par un géomètre expert. Sachez que le non-bornage du terrain ou le bornage terrain doit figurer sur l’avant-contrat et l’acte de vente, si ce dernier est notifié comme non-borné vous devrez le faire effectuer à vos frais.

  • La fiscalité du terrain

L’acquisition d’un terrain résulte de différents coûts :

  • Les frais de notaire (exception si le terrain est acquis par une société)
  • La taxe de raccordement peut également vous être demandée dans le cas où vous devez vous raccorder à l’assainissement collectif
  • La taxe d’aménagement est à régler après l’obtention du permis de construire. Cette dernière est calculée en fonction de la surface plancher du logement.

Bon à savoir : pour toute interrogation ou questionnement, sachez que vous pouvez consulter votre conseiller(ère) immobilier(ière) qui sera apte à répondre à toutes vos questions.

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